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01.Frage: Wie kann ich in Spanien feststellen, ob der Verkäufer auch Grundstückseigentümer ist?
Lassen Sie sich das Eigentumsrecht des Verkäufers durch Vorlage seines notariellen Kaufvertrags mit Eintragungsvermerk des Grundbuchamtes oder einen aktuellen Grundbuchauszug nachweisen.

02. Welche Objektinformationen sind vor dem Kaufvertragsabschluß einzuholen und wodurchunterscheidet sich das spanische Grundstücks- recht im Vergleich zum deutschen Recht?
Bevor Sie schriftlich oder mündlich etwas vereinbaren (auch mündliche Verträge können nach spanischem Grundstücksrecht gültig sein), vergewissern Sie sich genau über das ins Auge gefasste Objekt, insbesondere über folgende Punkte / Informationen: a. Belastungen b. Baulandqualität c. gemeindliche Bebauungspläne d. Bestehen von Miet- und Pachtverträgen hinsichtlich der Liegenschaft e. Steuerschulden, für welche die Liegenschaft haftet f. ggf. vorhandene Umlagenrückstände in der Eigentümergemeinschaft (= Comunidad)

03.Frage: Warum finden beim Kauf einer spanischen Immobilie oft sog. Formularverträge Anwendung?
Da vor dem eigentlichen notariellen Grundstückskaufvertrag (= Escritura) in der Regel zunächst privatschriftliche Verträge abgeschlossen werden in welchen sich die Vertragsparteien Käufer und Verkäufer zum sog. "Verpflichtungs- und Erfüllungsgeschäft" verständigen finden meist sog. Formularverträge Anwendung. Diese sind zwar leicht auszufüllen, verheißen aber oft nur Gutes für den Vertragspartner, der das Formular entworfen hat. Ausgewogene Individualverträge verursachen indes aber häufig Kopfzerbrechen. Das Bestehen auf Individual - vereinbarungen kann zugegebenermaßen die Stimmung bei den Vertrags - verhandlungen beeinflussen, verändert aber zumeist auch entscheidend das Ergebnis

04. Frage: Welche weiteren Vertragsbestandteile, neben den üblichen Kaufvertragsinhalten, sollten im privatschriftlichen Vertrag festgehalten werden?
Lassen Sie sich auch anscheinend nebensächliche Zusicherungen und offensichtliche Selbstverständlichkeiten schriftlich von Ihrem Vertragspartner bestätigen. Halten Sie auch stets im Vertrag fest, welches Recht Anwendung finden soll. Bei Vermögensdispositionen sollte man nach dem Motto: "Vertrauen ist gut - Sicherheit ist besser" handeln und prüfen welche Garantien vom Vertragspartner geboten werden, damit die Vertragsinhalte auch erfüllt werden - sei es auch das diese gerichtlich durchgesetzt werden müssten.

05. Frage: Auf welche Besonderheit muß man z.B. beim Erwerb eines Baugrundstückes achten?
Beim Erwerb eines Baugrundstückes ist darauf zu achten, dass es die Mindestgröße für eine spätere Bebauung erfüllt.

06.Frage: Warum empfiehlt sich in der Regel ein sachkundiger Berater?
Bei allen Grundstücksgeschäften und insbesondere in schwierigen Sachfragen (Erwerb aus Versteigerung, sollten man stets einen sachkundigen Berater (guter und kompetenter Immobilienmakler, Rechtsanwalt, etc.) beauftragen, denn sein Honorar ( ab ca. 600 Euro. bzw. bis zu 1 % des Kaufpreises als Orientierungshilfe) beträgt oft nur einen Bruchteil des Schadens, welchen man möglicherweise erleiden könnte.

07.Frage: Warum sollte der Käufer den umgehenden Abschluss des notariellen Kaufvertrages verfolgen?
Der Käufer sollte auf umgehenden Abschluss des notariellen Kaufvertrages und seiner Eintragung als Eigentümer ins Grundbuch bestehen, selbst wenn Raten - zahlung vereinbart wurde, damit keine weitergehenden Rechte Dritte in der Zwischenzeit ggf. zur Eintragung gelangen.

08.Frage: Was ist beim Erwerb einer Neubauimmobilie, die zum Zeitpunkt des Kaufvertrages noch nicht fertiggestellt ist, zu beachten?
Wird ein im Bau befindliches, noch nicht fertig gestelltes Objekt gekauft und werden hierbei die üblichen Kaufpreisteilzahlungsraten vereinbart, so ist Seitens des Verkäufers (Bauträgers) zur Sicherstellung der geleisteten Zahlungsraten für den Käufer der Nachweis der Zahlungssicherstellung bsw. durch die Herausgabe einer Bankbürgschaft zu erbringen.

09.Frage: Was zeichnet einen guten Immobilienpartner bzw. - berater aus und warum empfiehlt sich die Einschaltung?
Mit der Wahl eines erfahrenen und verlässlichen Beraters wird Ihnen Ihr Kauf von Anfang an Freude machen, und helfen viel Zeit und Geld zu sparen. Der Berater sollte unbedingt ortsansässig sein, Ihnen eine gute Auswahl an Objekten zeigen und zur Seite stehen, um Sie mit der Umgebung vertraut zu machen.

10. Frage: Welche Objektunterlagen und Informationen sollten eingesehen und geprüft werden?
Nach der Auswahl eines Objektes sollten Sie Einsicht in die folgenden Objektunterlagen nehmen: a. IBI - Impuestos sobre Bienes Inmuebles = jährlich zu zahlende Grundsteuer. Aus dieser lässt sich der Katasterwert der Immobilie (= Valor Castrastal) - auf dem weitere Steuern basieren, erkennen. b. Grundbuch = Das Registro de la Propiedad beim Grundbuchamt (hier sind alle Liegenschaften durch die Escritura Pública eingetragen, die jedermann zugänglich sind und aus dem u.a. die aktuellen Besitzverhältnisse und der Name des Eigentümers hervorgehen, eingetragen. Ferner müssen darin sämtliche Hypotheken und andere Forderungen eingetragen sein. Nur dort können Sie ersehen, ob die Immobilie lastenfrei ist). Kaufen Sie nie eine Immobilie, bevor Sie nicht eine aktuelle Kopie der Nota Simple (= Grundbuchauszug) geprüft haben! c. Eigentümergemeinschaft = Die Urbanisation oder das Appartmentgebäude wird durch die gesetzlich vor - geschriebene und eingetragene Comunidad verwaltet. Die Einsicht in die letzte Quittung über die monatlich oder jährlich zu zahlende Cuota de Comunidad (= Gemeinschaftsabgabe/Wohngeld) zeigt Ihnen, wieviel Sie tatsächlich zu zahlen haben. Lassen Sie sich eine Kopie der Statuten und ein Protokoll der letzten Versammlung übergeben, da daraus evtl. Probleme, z. B. Wassermangel, Bau - mängel, anstehende größere Investitionen ö.ä. hervorgehen. Ferner können Sie somit Ihre Rechte und Pflichten als Miteigentümer erfahren.

11. Frage: Wie hoch sind in etwa die Steuern und Gebühren beim Grundstückserwerb in Spanien und wer trägt welche Gebühren, Kosten?
Als Orientierungswert gilt eine Größe von ca. (+/-) 10 % des Vertragswertes für Steuern, Gebühren und Nebenkosten. Die Notargebühren sind gesetzlich geregelt, werden vom Erwerber getragen und betragen mindestens 300 Euro, die Eintragungs - gebühren für die Eigentumsumschreibung liegen zwischen 120 bis 300 Euro und werden vom Erwerber getragen, die Grunderwerbs - steuer beträgt 6 % vom Vertragswert bei einer "Gebraucht - immobilie" bzw. 7 % MwSt. (= IVA) beim Erwerb eines Neubaus vom Bauträger und wird ebenfalls vom Erwerber getragen. Die sog. Wertzuwachssteuer (= Plusvalia) muß im Einzelfall beim Rathaus durch den Berater erfragt werden und wird berechnet aus Differenzbetrag zwischen Verkaufspreis abzüglich ehemaliger Erwerbspreis = Wertzuwachs (Plusvalor). Sie wird vom Verkäufer getragen. Der Verkäufer trägt ebenfalls die Vermittlungscourtage ( ca. 5 % des Vertragswertes) des von ihm beauftragten Maklers/Vermittlers.

12. Frage: Wie finde ich den richtigen Immobilienberater?
Wir von Joyespaña Inmobiliaria S.L. empfehlen uns als Ihr persönlicher Berater aus folgenden Gründen:
a. Wir kennen und die Costa del Sol seit Jahren und standen damals vor gleichen Sachfragen (wer ist ein guter Berater, was muß ich tun, was muß ich wissen, klappt das auch alles, wer garantiert mir für das gute Gelingen meines Investments, ist der Preis angemessen, wer kümmert sich um den sog. "after-sales-service" wie bzw. rechtliche und steuerliche Beratung und Betreuung, Versicherungen, Verwaltung, um ein Hausmädchen, um eine gute Schule für die Kinder, wer betreut mein Haus in meiner Abwesenheit, wer baut mein Objekt ggf. um, wer vermittelt mir Gärtner oder Poolboy, etc.) daher sind uns Ihre Wünsche, Bedürfnisse, Fragen, etc. bestens bekannt.
b. Wir leben mit unseren Familien seit Jahren an der Costa del Sol und betreiben hier langjährig erfolgreich diverse Geschäfte im Bauträger-, Immobilien-, Beratungs- und Handelsbereich.
c. Wir werden Sie erfolgreich beraten, haben zu jeden Tag und jeder Zeit "Zeit für Sie, Ihre Familie und Wünsche" weil uns auch Ihre Empfehlung sehr wichtig ist!
d. Wir kooperieren nur mit ersten Adressen und geben unseren Mandanten den besten Service.

13. Frage: Wie unterscheidet sich der Immobilienerwerb in Deutschland zum Erwerb in Spanien?
a.Der Eigentumserwerb erfolgt in Spanien bereits durch einen privatschriftlichen Vertrag mit Schlüsselübergabe oder die notarielle Urkunde (escritura). In Deutschland führt erst die Eintragung im Grundbuch zur Eigentümerstellung.
b. Der Eintrag ins Grundbuch ist in Spanien nicht zwingend vorgeschrieben, aber sehr wichtig, da sonst andere das Grundstück gutgläubig erwerben könnten. Im deutschen Recht ist diese Eintragung zwingend und unumgänglich.
c. Zwischen notariellem Vertrag und Grundbucheintrag sichert in Spanien ein asiento de presentación (Auflassungsvormerkung) unter Beachtung bestimmter Zeitfristen den Eintragungs- und Eigentumsverschaffungsanspruch. Dieser Schutz ist in Deutschland ähnlich gestaltet.
d. Ohne Grundbucheintrag wird man in Deutschland kein Eigentümer. In Spanien erhält man ohne den Grundbucheintrag keine Sicherheit über den Immobilienbesitz.
e. Der Notar handelt in Spanien nur bei Auftrag, wenn eine Anfrage über die Grundbuchsituation vor Vertragsunterschrift, eine Mitteilung ans Grundbuch über die Beurkundung mit Sperrwirkung oder ein Umschreibungsverfahren erfolgen soll. Ein Notar in Deutschland macht dies automatisch.
f. Vor einer Beurkundung schaut der deutsche Notar automatisch ins Grundbuch. In Spanien ist der Notar dazu nicht verpflichtet, gehen aber in der letzten Zeit mehr und mehr dazu über, das auch zu erledigen. Jeder kann hier aber eine einfache nota simple (Grundstücksauskunft) beim Grundbuchamt bekommen.
g. Eine Wertzuwachssteuer (plusvalía) wird von spanischen Gemeinden erhoben, die nach dem Gesetz eigentlich der Verkäufer zahlen muss. Eine solche Steuer gibt es in Deutschland nicht. Alle anderen Steuern beim Immobilienerwerb sind in beiden Ländern zumindest ähnlich.
h. 5 Prozent des Kaufpreises muss in Spanien der Verkäufer einbehalten, wenn er an einen Nicht-Residenten verkauft. Dieser kann das Geld bei Abgabe einer Steuererklärung zurückerhalten. In Deutschland haftet der Verkäufer nicht für Steuerschulden des Käufers.
i. Eine Erbschaft benötigt in Deutschland keine ausdrückliche Annahmeerklärung. Die Rechtslage in Spanien verlangt die Erbschaftsannahmeerklärung (aceptación de la herencia) vor dem Verkauf eines ererbten Grundstücks.
j. Jeder Vertreter, der eine notarielle Vollmacht vorlegt, kann in Deutschland einen Grundstückserwerb durchführen. In Spanien gilt dies ebenso, allerdings ist dann zusätzlich eine amtliche Übersetzung und die internationale Apostille erforderlich.

14. Frage: Wie ist derzeit die Nachfrage und wozu brauche ich einen Berater?
Spanien genießt derzeit einen unwahrscheinlichen Boom und viele Europäer sind derzeit als Nachfrager auf dem Immobilienmarkt aktiv. Dennoch muss Kaufinteressenten klar sein, dass sie sich im Ausland befinden und neben der anderen Sprache auch andere Gesetze und Gewohnheiten gelten. Wer jedoch mit einem guten Vermittler am Markt aktiv ist, welcher sein Know-How und Kontaktnetz (ggf. Dolmetscher, Anwalt und Steuerberater, Architekt und Ingenieur, etc.), wird jegliches Risiko ausschalten können.
Rechtsanwälte und Notare: Der Käufer sollte nicht am falschen Ende sparen. Ein Rechtsbeistand verursacht zwar geringe Mehrkosten, gibt dem Käufer jedoch die notwendige Rechts- und Beratungs-sicherheit. Wir verfügen über beste Kontakte zu den notwendigen Rechtsanwälten mit verschiedenen Muttersprachen (Deutsch, Englisch, Spanisch, Holländisch, Französisch, etc.), welche alle jeweils Mitglied in der Spanischen Anwaltskammer sind und bieten unseren Mandanten somit den jeweiligen Service alle Verträge in ihrer Muttersprache übersetzt und erklärt zu bekommen.Notare haben im Gegensatz zu anderen Ländern in Spanien nicht die Pflicht der Vertragsprüfung, sondern lediglich die Pflicht der Grundbucheinsicht. Wichtig ist, dass die Käuferrechte nach der Escritura (= notarielle Beurkundung des privatschriftlichen Immobilienkauf-vertrages) unmittelbar im Grundbuch zur Eintragung gelangen. Der Notar muß angehalten werden, den Vollzug des Grundstückskaufvertrages - und der sich daraus für den Käufer ergebenen Eigentumsrechte - umgehend im Grundbuch einzutragen. Dies gilt insbesondere beim Grundstückskauf, da der Erwerber ansonsten Gefahr läuft, nicht Eigentümer der Bebauung (beim ggf. vereinbarten Bauträgermaßnahmen) zu werden.

15. Frage: Welche Tips zum Hausbau (Technik/Heizung) können Sie mir geben?
Heutiger Standard sollten immer der Einbau einer Zentralheizung bzw. zumindest die notwendige Vorinstallation und eine gute Wärmeisolierung, die Einplanung von Wirtschafts- und Abstellraum, Einbau von isolierverglasten Fenstern (i.d.R. Kunststoff bzw. Aluminium wegen der Witterung, im besonderen Fall auch schon Holzfenster), Einbau von Solaranlagen, Niedrigenergiesysteme, etc. sein. Um die reine Netto-Wohnfläche zu berechnen muß man vom spanischen Maß in der Regel 30 % von der meistens angegebenen (Konstruktions-)Fläche in Abzug bringen.

16. Frage: Welche Besonderheiten gibt es für den Makler/Consultant und wer trägt die Courtage?
In Spanien gibt es mittlerweile in der Immobilienbranche die sog. Berufsfreiheit, d.h. hier kann jeder Immobilien vermitteln. Die von der Kammer empfohlene Maklercourtage beträgt i.d.R. 5 % des Kaufpreisvolumens - bis zu 10 % sind üblich - welche überwiegend vom Verkäufer getragen wird.

17. Frage: Wer führt Wertschätzungen/Taxierungen durch und was kosten diese in der Regel?
Sind empfehlenswert und kosten in der Regel je nach Objektgröße bis zu 1 % vom Taxierungswert, können von Grundstückssachverständigen oder auch Maklern erstellt werden. Bei der Aufnahme von Finanzierungen (= Hypotheken) wird die Taxierung i.d.R. von einem Gutachter der Bank durchgeführt.

18. Frage: Was ist beim Erwerb eines Neubaus hinsichtlich von Vertrags-gestaltung, Bankbürgschaft, etc. zu beachten?
Beim Erwerb von seriösen Bauträgermaßnahmen sind individuelle und ausführliche Bauverträge mit Fertigstellungsdatum, Konventionalstrafe bei Zeitüberschreitung, fester Endpreis und kompletter Baubeschreibung heute Standard. Für die Kaufpreiszahlungen gewährt der Bauträger in der Regel eine entsprechende Bankbürgschaft einer namhaften Großbank. Der Erwerber als Bauherr sollte unbedingt eine Versicherung (ähnlich Bauwesen- und Bauherrenhaftplicht in Deutschland) denken!

19. Frage: Welche Steuern fallen für den Erwerber/Verkäufer an?
Der spanische Staat verlangt i.d.R. aus jedem Immobiliengeschäft seine Abgaben - ein kurzer Überblick der Steuern, die für Käufer und/oder Verkäufer beim Immobilienerwerb anfallen.
(ITP) Grunderwerbssteuer:
Sie fällt bei allen "Secondhand-Geschäften" an und wird vom Erwerber bezahlt. Das Eigentum wird im Grundbuch nur dann umgeschrieben, wenn sie auch bezahlt wurde. Grundlage der Berechnung ist der in der Escritura bzw. dem Privatvertrag genannte Grundstückskaufpreis.
(IVA) Umsatzsteuer:
Die IVA fällt statt der Grunderwerbssteuer immer dann an, wenn von einem mehrwertsteuerpflichtigen Bauträger (i.d.R. bei Neubaumaßnahmen = Erstübertragung von neuen Chalets, Appartements, Villen, etc.) erworben wird, beträgt 7 % vom Kaufpreis und ist vom Käufer zu zahlen. Beim Verkauf von Geschäftslokalen fällt die IVA. i.d.R. ebenfalls an und beträgt 16 %.
(Plusvalia) Wertzuwachssteuer:
Sie wird auch Bodenwertzuwachssteuer genannt und ist vom Verkäufer auf die Wertsteigerung von Grund und Boden (Gebäude oder sonstige Aufbauten werden nicht bewertet) während seiner Besitzzeit zu zahlen. Die Steuerhöhe bemisst sich nach dem Katasterwert der Immobilie, im Verhältnis der Besitzzeit des Verkäufers und beträgt zwischen ca. 16 bis 30 % des ermittelten Wertzuwachses. In der Regel wird vom vereinbarten Kaufpreis ein entsprechender Einbehalt über ca. 5 % auf Anderkonto bis zur endgültigen Festsetzung einbehalten - Käufer und Verkäufer haften gemeinsam für die Bezahlung.
Spekulationssteuer, Einbehalt auf Einkommenssteuer:
Immobilienkäufer sollten sich bei Ihren Beratern erkundigen, ob sie 5 % als Steuereinbehalt (Retención) auf die Einkommenssteuer abführen müssen oder nicht - wer Grundbesitz von einem nichtresidenten Verkäufer erwirbt, sollte daher vorsichtig sein. Nichtresidente Verkäufer müssen den beim Verkauf erzielten Gewinn (= Differenz Zwischen An- und Verkaufspreis nach Escritura-Angaben) mit pauschal 35 % versteuern. Residenten hingegen zahlen z.B. nur 18 % wenn sich die Immobilie mindestens 1 Jahr lang vor Verkauf in deren Besitz befand. Eine steuerfreie Veräußerung ist immer dann möglich, wenn sich der Verkaufs - gegenstand bereits zum Stichtag per 31.12.1996 bereits zehn Jahre im Besitz des Verkäufers befand. Ein Resident mit Erstwohnsitz in Spanien genießt weitere Vorteile, wenn er z.B. den erzielten Verkaufserlös erneut in eine Wohnstätte innerhalb Spaniens investiert, so ist der Veräußerungsgewinn steuerfrei. Alle Details hierzu wird Ihnen ein Steuerberater ausführlich erläutern.

 
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